Tranh luận nóng

Cơ hội và rủi ro với khách hàng mua căn hộ ApartHotel

Thứ Ba, 04/05/2021 14:08

(Bảo vệ người tiêu dùng) - Theo luật sư, khách hàng mua các căn hộ được xây dựng theo mô hình ApartHotel có thể đối diện với các vấn đề như mua condotel thời gian qua.

Thời gian gần đây, trên thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện một loại hình bất động sản với tên gọi ApartHotel. Theo thông tin quảng cáo trên một số trang mạng ApartHotel là sự kết hợp giữa 2 từ Apartment và Hotel.

Cụ thể là sự kết hợp giữa dịch vụ, tiện ích của khách sạn và tiện nghi của một căn hộ. Tất cả các tiện ích như bể bơi, phòng tập, khu massage... được chia sẻ cho tất cả các du khách lưu trú...Hay nói ngắn gọi đây là mô hình căn hộ theo tiêu chuẩn của một khách sạn.

Cũng theo thông tin quảng cáo, đơn vị tiên phong phát triển loại hình bất động sản ApartHotel tại Việt Nam là một tập đoàn của đại gia tại thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận.

Co hoi va rui ro voi khach hang mua can ho ApartHotel
Một dự án đầu tiên được phát triển theo mô hình ApartHotel tại Việt Nam

Để làm rõ về pháp lý cũng như những cơ hội và rủi ro đối khách hàng có thể gặp phải khi đầu tư, mua bán loại hình căn hộ ApartHotel, PV đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM).

Luật sư Trần Đức Phượng cho biết: Theo hệ thống pháp luật Việt Nam, bất động sản hiện nay chia thành hai loại hình có tính chất rõ ràng tách biệt là nhà ở và cơ sở du lịch. Hai loại hình này có sự khác biệt từ loại đất đến các thủ tục dự án, thủ tục xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và việc quản lý sử dụng. 

Do đó các loại bất động sản không phù hợp hệ thống quy định pháp luật sẽ không được pháp luật công nhận. 

Hiện nay người ta đưa ra một số tên gọi mới nhưng bản chất của bất động sản không có gì mới và nếu xếp loại theo tính chất của tài sản thì rất rõ ràng. 

Nếu văn bản luật không công nhận loại hình bất động sản này nhưng vì lý do nào đó mà nghị định, thông tư có một vài quy định thì trước sau gì cũng vướng, kể cả khi được cấp giấy chứng nhận thì vẫn vướng và xung đột trong quản lý và sử dụng.

Hiện nay, người ta lấy tên tiếng Anh, thậm chí là dạng từ không được công nhận ở nước một số nước(từ lóng, từ không chính thức) rồi tự gán ghép thêm các tính chất cho nó (được ở, được bán,…) để thành một mô hình bất động sản. 

Chẳng hạn, dự án nhà ở thì người ta quảng cáo có đẳng cấp 5 sao như khách sạn, dự án condotel thì quảng cáo được cư trú như nhà ở để đánh vào tâm lý của khách hàng.

Với tên gọi ApartHotel là một từ tiếng Anh, và nó chỉ gắn với hệ thống pháp luật cụ thể của từng nước mới xác định bất động sản đó là gì. 

Cụ thể, ở Thái Lan trong đời sống dân sinh có sử dụng từ ApartHotel, nhưng cũng giống Việt Nam, hệ thống pháp luật không có tên gọi này và cũng trong tình trạng vỡ trận trong giải quyết tranh chấp, quản lý. Việc này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến xã hội. Không đạt được mục đích phát triển các cơ sở lưu trú du lịch đủ lớn mà bị chia tách ra từng phần nhỏ.

“Về bản chất, ApartHotel là condotel. Khác biệt ở chỗ nó thay tên đổi họ để mọi người không nhận ra. Trong thời gian chưa có gì thay đổi được gì thì bên bán thay đổi tên gọi là dễ nhất, nhanh nhất, ít chi phí nhất nhưng cũng rất hiệu quả vì nhiều người không nhận ra là dạng condotel.

Do đó, tên gọi ApartHotel là một kiểu đổi tên để tránh bị thị trường phản ứng như loại hình condotel, thay tên đổi họ nhưng không thay đổi bản chất loại hình condotel. Đặc điểm dễ thấy nhất ApartHotel chính là condotel là nó sẽ được sử dụng để phục vụ khách “lưu trú”. Mà “lưu trú” thì chỉ có trong cơ sở lưu trú (khách sạn, nhà nghỉ,…) theo Luật du lịch.

Về vấn đề condotel như thế nào thì có lẽ đã được bàn nhiều và đặc biệt người dân cũng đã “tỉnh” sau nhiều sự cố của hàng loạt dự án”, Luật sư Trần Đức Phượng cho biết.

Theo quảng cáo, dự án theo mô hình ApartHotel được chủ đầu tư cam kết thuê lại trong thời gian 60 năm, với tỷ xuất lợi nhuận khoảng 8-10%/năm. Giá thuê mỗi năm tăng thêm 2%. Tổng tỷ xuất lợi nhuận trong 60 năm là khoảng hơn 669%.

Về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, khách hàng mua các căn hộ được xây dựng theomô hình ApartHotel có thể đối diện với các vấn đề như mua condotel thời gian qua. 

Việc đưa ra các cam kết không có nhiều giá trị trong đảm bảo cho một giao dịch trong thời gian dài. Nếu muốn đảm bảo thì chủ đầu tư nên để ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh cho khách hàng. Còn việc đưa ra cam kết như vậy chỉ là thu hút khách mua, sau đó không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện (do dịch bệnh, đặc biệt trong tình hình dịch bệnh Covid -19 đang phức tạp như hiện nay) thì người mua chắc cũng đủ nhận thức được.

Luật sư Trần Đức Phượng cũng khuyến cáo, trong giao dịch, cần phải thực hiện đúng theo các quy định pháp luật thì mới được pháp luật bảo vệ. Trong hệ thống pháp luật có nhiều quy định mâu thuẫn chồng chéo, thông tư không đúng với Nghị định, luật nhưng vẫn được ban hành và tồn tại. 

Do đó, không phải cứ nhìn thấy thông tư có quy định mà không rà soát các văn bản pháp luật có tính nền tảng, nguyên tắc như luật thì rất dễ tự đưa mình vào các vướng mắc như: Không được nhận tài sản đã mua; được nhận nhưng không thể được sử dụng và khai thác; thực hiện tiếp cũng không được, hủy cũng không xong và muốn tuyên bố giao dịch vô hiệu cũng không được.

Trong thị trường đa dạng, nhiều thông tin, nhiều giao dịch thì cần tỉnh táo, đặc biệt là khi thị trường nóng sốt thì ai cũng đúng nhưng khi thị trường bị nguội lạnh thì chỉ có người đang có hợp đồng mớ thấu được việc đúng sai, vướng mắc.

“Cơ hội là có khi bạn bán sang tay cho người khác để kiếm lời và thu hồi vốn. Còn rủi ro là khi bạn ôm “bom” và đúng lúc nó “nổ” mà không chuyền được cho ai”, Luật sư Trần Đức Phượng chia sẻ.

Mạnh Đức